Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Thủ tục kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc là một trong những cách thức giải quyết hiệu quả khi có vi phạm xảy ra. Đặc biệt là trong giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Khi ký kết hợp đồng các bên mong muốn các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng được thực hiện đầy đủ và thiện chí, mang lại lợi ích cho các bên. Do đó, nếu xảy ra vi phạm và có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì giải pháp trên rất đáng để xem xét.

Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất

1.   Quy định về hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Điều 328 BLDS 2015).

• Khi hợp đồng được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
• Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất thực chất là buộc các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã cam kết theo hợp đồng. Theo đó, một  bên tiến hành các thủ tục mua (trả tiền), một bên tiến hành thủ tục bán (ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng, bàn giao toàn bộ giấy tờ đất bản chính và thanh toán thuế thu nhập cá nhân).

Việc buộc TIẾP TỤC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG đặt cọc mua bán đất không đồng nghĩa với việc công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Bởi hợp đồng có hiệu lực khi “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Trường hợp hợp đồng mua bán đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (Luật đất đai 2013).

2.   Căn cứ áp dụng trách nhiệm buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặc cọc

Tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Căn cứ  để áp dụng trách nhiệm buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc là:

• Có hành vi vi phạm hợp đồng xảy ra
• Có lỗi

Theo đó, bên có lỗi mà vi phạm hợp đồng được xử lý như sau:

• Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại;
• Nếu mức độ lỗi của các bên không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
• Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận);
• Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận).
• Trong trường hợp có sự chênh lệch giá mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá.

3.   Thủ tục khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hồ sơ chuẩn bị khởi kiện

Hồ sơ chuẩn bị khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Hợp đồng đặt cọc;
• Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến hợp đồng;
• Giấy tờ nhân thân (Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu,…)

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Theo khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện thụ lý giải quyết tranh chấp.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tòa án nơi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thủ tục khởi kiện

1. Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
2. Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ, và tiến hành thủ tục cần thiết  để chuẩn bị xét xử;
3. Xét xử sơ thẩm;
4. Xét xử phúc thẩm (nếu có)

Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc muốn được tư vấn pháp luật thêm về vấn đề trên, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được hỗ trợ. Xin cảm ơn./.

Có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất do bị lừa dối.

Bài viết nói về: Thủ tục kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

January 17, 2020 at 01:10PM