Bên mua đã trả đủ tiền và nhận đất nhưng bên bán trì hoãn làm thủ tục thì quyền sử dụng đất của bên mua vẫn chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Bài viết tóm lược khi nào bên mua có thể khởi kiện buộc sang tên sổ đỏ, hồ sơ cần chuẩn bị và rủi ro nếu để kéo dài.
Điều kiện để bên mua yêu cầu Tòa án buộc sang tên sổ đỏ
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi hợp đồng đã công chứng, chứng thực hợp lệ, bên mua có cơ sở yêu cầu bên bán tiếp tục phối hợp hoàn tất đăng ký biến động.
Với giấy viết tay chưa công chứng, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ; Án lệ số 55/2022/AL là nguồn tham khảo. Tuy vậy, Tòa án vẫn xem xét toàn bộ chứng cứ về thanh toán, bàn giao đất và giấy tờ liên quan.
Ngoài ra, thửa đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024: có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp ngoại lệ), không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng.
Hồ sơ khởi kiện và thủ tục tại Tòa án
Đơn khởi kiện cần đáp ứng Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (mẫu số 23-DS), kèm hợp đồng chuyển nhượng, chứng cứ thanh toán, chứng cứ bàn giao đất, Giấy chứng nhận hoặc tài liệu về thửa đất nếu bên mua đang giữ, giấy tờ tùy thân và tài liệu chứng minh bên bán không phối hợp sang tên.
Về thẩm quyền, theo Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo quy định về thẩm quyền đối với tranh chấp hợp đồng; nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản thì áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Sau khi thụ lý, vụ án trải qua chuẩn bị xét xử, hòa giải và xét xử sơ thẩm; khi bản án có hiệu lực, bên mua thực hiện đăng ký biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Rủi ro khi chậm khởi kiện
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Trong thời gian chưa sang tên, người đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn là bên bán nên thửa đất có thể bị chuyển nhượng hoặc thế chấp cho người khác. Bên mua nên cân nhắc khởi kiện sớm.
Chi tiết từng bước được phân tích tại bài khởi kiện buộc sang tên sổ đỏ khi mua bán đất của Luật Long Phan PMT.
Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn từ Luật Long Phan PMT.
Nguồn: Buộc sang tên sổ đỏ khi mua bán đất: Thủ tục pháp lý cần thiết
>>> Xem thêm: Giấy tờ pháp lý khi mua nhà đất qua môi giới: người mua cần rà soát gì?
>>> Xem thêm: Case study: Giải quyết tranh chấp mua đất giấy tay trước, người khác có sổ sau
