Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay rất đa dạng và phổ biến. Nguyên nhân chính là do việc gia tăng nhu cầu nhà ở và mở rộng chính sách đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh các loại nhà ở, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai, trở nên sôi động. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về loại hợp đồng này.
1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết.
- Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai
Là nhà ở gắn liền với đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sửa khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.
Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán khi thỏa mãn các “điều kiện” quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản gồm:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với dự án.
3. Hình thức của hợp đồng là gì?
Theo Khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì:
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong TƯƠNG LAI nói chung cũng là hợp đồng kinh doanh bất động sản nên phải tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản nói chung. Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực không bắt buộc mà theo thỏa thuận giữa các bên.
4. Quy định về nội dung của hợp đồng
Theo quy định tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì phải đảm bảo nội dung đối với một hợp đồng mua bán nhà công trình xây dựng nói chung. Còn đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngoài quy định các điều khoản cơ bản còn có một số điều khoản:
1. Điều khoản thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận những phương thức thanh toán phải tuân thủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần. Trong đó,
- Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
- Đặc biệt, nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
2. Nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư.
Do đối tượng của hợp đồng là tài sản được hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nên Điều 58 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định thêm về quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cho bên mua cụ thể:
- Cung cấp cho người mua các thông tin về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp đã có giấy phép xây dựng;
- Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
3. Người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng này chỉ áp dụng đối với bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng cũng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư.
4. Quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo đó, pháp luật hiện hành quy định bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Trên đây là toàn bộ những tư vấn của chúng tôi về những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu còn gì thắc mắc xin vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được hỗ trợ và tư vấn trực tiếp.
Bài viết nói về: Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng
January 12, 2020 at 01:00PM
.jpg "XÂY DỰNG NHÀ TRÊN ĐẤT CỦA NGƯỜI KHÁC CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ KHÔNG?")
0 comments
Đăng nhận xét