Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Thủ tục khởi kiện đòi bồi thường do bị lấy lại mặt bằng trái luật

Hiện nay, việc thuê nhà, thuê mặt bằng rất phổ biển, đặc biệt tại các khu vực thành phố lớn. Trong một số trường hợp, người cho thuê tự ý lấy lại mặt bằng không phù hợp với quy định của pháp luật. Khi đó, người thuê phải làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, có thể khởi kiện không, trình tự thủ tục thế nào? Qua phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về vấn đề này.

Yêu cầu bồi thường do bị lấy mặt bằng trái luật

1.   Quy định về hợp đồng thuê mặt bằng

• Hợp đồng cho thuê mặt bằng thực chất là một dạng hợp đồng thuê tài sản.
• Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
• Hợp đồng cho thuê mặt bằng có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao đối tượng tài sản là mặt bằng cho cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn thỏa thuận, bên thuê phải trả tiền thuê.
• Quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên cho thuê được các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng thuê và theo quy định của pháp luật. Trong đó, nghĩa vụ quan trọng nhất của bên thuê là trả tiền cho bên cho thuê đúng như thỏa thuận và giữ gìn tài sản thuê; của bên cho thuê là đảm bảo cho bên thuê được thuê đúng tài sản như đã thỏa thuận trong suốt thời gian thuê.

2.   Thế nào là lấy lại mặt bằng trái luật?

Trường hợp hành vi lấy lại mặt bằng được xem là trái luật

• Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
• Theo đó, bên cho thuê có trách nhiệm phải đảm bảo cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong suốt thời gian thuê. Trong trường hợp vì lý do nào đó không thuộc các trường hợp được nêu trong hợp đồng mà bên thuê tự ý lấy lại mặt bằng thì được xem là lấy lại mặt bằng trái luật.
• Như vậy, lấy lại mặt bằng trái luật có thể hiểu là trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái quy định trong hợp đồng và lấy lại mặt bằng.
• Lưu ý: Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3.   Hệ quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trái luật là gì?

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là một hành vi vi phạm hợp đồng. Nếu chính vì hành vi này khiến bên thuê bị thiệt hại thì bên thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại.

Ngoài ra, bên thuê còn có thể yêu cầu bên cho thuê chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

• Yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng

Ngoài ra, trong trường hợp nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng khiến bên cho thuê có nghĩa vụ chịu phạt vi phạm.

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại đồng thời với phạt vi phạm

Vì bản chất của phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là khác nhau, do đó, phạt vi phạm hợp đồng không loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Chế tài khi lấy mặt bằng trái luật

4.   Trình tự, thủ tục khởi kiện đòi bồi thường

Thời hiệu khởi kiện

Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.

Việc bên thuê khởi kiện trong thời hạn 03 năm kể từ ngày biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm sẽ bảo vệ triệt để quyền của bên thuê. Điều này không có nghĩa là hết thời hiệu khởi kiện thì bên thuê không có quyền khởi kiện.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Vì đây là một tranh chấp dân sự, do đó, khi các bên không thể thương lượng, thỏa thuận lại về cách giải quyết thì có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì yêu cầu khởi kiện là đòi bồi thường do bị lấy mặt bằng trái luật, do đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê cư trú, làm việc là Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.

Thủ tục giải quyết được tiến hành thế nào?

1. Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án.
2. Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);
3. Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
4. Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện (hợp đồng thuê,..).
5. Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
6. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
7. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
8. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi giải đáp về vấn để “Thủ tục khởi kiện đòi bổi thường do bị lấy mặt bằng trái luật”. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Quý khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT.

Bài viết nói về: Thủ tục khởi kiện đòi bồi thường do bị lấy lại mặt bằng trái luật
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

January 02, 2020 at 01:00PM