Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Mua nhà vi bằng là gì? Khi có tranh chấp giải quyết như thế nào?

Tranh chấp về mua nhà bằng vi bằng là tranh chấp về thủ tục chuyển nhượng và mua bán nhà ở, đất đai. Việc chuyển nhượng bất động sản là nhà phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều người thực hiện chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng. Do đó đây là trường hợp thường xuyên xảy ra tranh chấp. Vậy, tranh chấp về mua nhà bằng vi bằng được giải quyết như thế nào, bài viết sau sẽ giải đáp thắc mắc này.

Phương thức giải quyết khi mua nhà vi bằng phát sinh tranh chấp

1. Thực trạng hiện tượng mua nhà bằng vi bằng hiện nay

• Hiện tượng mua nhà bằng vi bằng đang phát triển rầm rộ và từ khóa “mua nhà bằng vi bằng” trên Google, sẽ có khoảng 272.000.000 kết quả sau 0,49s thể hiện thông tin lừa đảo về việc mua nhà bằng vi bằng hay việc “ném tiền qua cửa sổ” khi mua nhà bằng vi bằng.
• Các thông tin trên đã đủ thể hiện việc các đối tượng lừa đảo đã lợi dụng việc lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại để trục lợi, mặc dù căn nhà đó không thuộc quyền sở hữu của chúng, thậm chí là không có bất kỳ một giấy tờ nào chứng minh.
• Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà).
• Đồng thời, việc mua BÁN NHÀ này được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý.
• Đối tượng bị thiệt hại trong việc chuyển nhượng là những người dân không am hiểu kiến thức về pháp luật. Để hiểu rõ vấn đề mua bán nhà vi bằng, và cách giải quyết tranh chấp khi mua nhà vi bằng chúng tôi sẽ phân tích qua bài viết như sau.

2. Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng?

Vi bằng là gì?

• Theo Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.”
• Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập, vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan.
• Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại (Khoản 2 Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP).

Như vậy, vi bằng là văn bản do Văn phòng Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Giá trị pháp lý của vi bằng (Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP):

• Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
• Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng

3. Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?

Cũng theo Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP thì Thừa phát lại Có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự.

Lưu ý: Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng nếu các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự thuộc:

• Trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng
• Thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Như vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý.

4. Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng

Hệ quả pháp lý và tranh chấp có thể xảy ra khi mua nhà lập vi bằng.

Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Do vậy, hợp đồng mua nhà. bằng vi bằng sẽ vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức theo Điều 122, Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Theo đó,

• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Lưu ý:

Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:

• Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
• Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu .

Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện.
2. Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.
3. Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
4. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

Trong trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề cần tư vấn, vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được hỗ trợ. Xin cảm ơn./.

Có thể bạn quan tâm:

• Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở Ngân hàng.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ.

Bài viết nói về: Mua nhà vi bằng là gì? Khi có tranh chấp giải quyết như thế nào?
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

January 21, 2020 at 10:09AM