Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh

Hiện nay, người dân có nhu cầu rất lớn trong việc thuê nhà ở, thuê mặt bằng để kinh doanh. Tuy nhiên, việc thực hiện giao dịch còn rất sơ sài, có trường hợp không tiến hành lập hợp đồng dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa các bên. Do vậy, dưới đây chúng tôi sẽ trình bày một vài lưu ý sau.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở hay thuê mặt bằng kinh doanh đều được xem là Hợp đồng thuê tài sản. Theo đó căn cứ quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 117 Luật Nhà ở 2014, thì Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Để tránh gặp phải rủi ro dẫn đến phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, chúng tôi khuyến nghị mọi người cần tìm hiểu một cách kỹ càng hiện trạng pháp lý về căn nhà mà chúng ta dự định thuê.

Theo đó, pháp luật đã quy định một số yêu cầu về nhà ở được phép mang ra thị trường được ghi nhận tại khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như:

• Nhà ở không thuộc diện đang xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; thứ tư, phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Vì vậy, nếu như nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên thì người thuê không nên giao kết hợp đồng thuê nhà, bởi nó dẫn đến những hệ lụy xấu về sau và ảnh hưởng đến cuộc sống cũng như hoạt động kinh doanh.

2. Nội dung và hình thức của hợp đồng thuê nhà?

Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

Về nội dung

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
• Thời hạn cho thuê
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Cam kết của các bên.
• Các thỏa thuận khác.
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu, nếu có và ghi rõ chức vụ của người ký.

GIÁ THUÊ nhà ở trong hợp đồng:

• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần;
• Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Về hình thức

Không như nhiều hợp đồng khác bắt buộc hình thức hợp đồng phải “cần công chứng” hoặc chứng thực. Về mặt hình thức hợp đồng thuê nhà, pháp luật không bắt buộc phải thực hiện điều này, tuy nhiên các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đối với những giao dịch có giá trị lớn.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng?

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

• Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng chất lượng, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng nhà ở.
• Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
• Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
• Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

• Có quyền cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý.
• Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên, tuy nhiên phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
• Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê theo quy định của pháp luật.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà

Cách giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng

Khi phát sinh tranh chấp các bên nên tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau. Trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà bằng cách lượng lượng, một bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Theo đó trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:

1. Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí;
2. Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý;
3. Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm: Chuẩn bị xét xử và hòa giải;
4. Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án;
5. Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có).

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trường hợp Quý bạn đọc có bất cứ thắc mắc về nội dung bài viết hay cần hỗ trợ pháp luật, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

Có thể bạn quan tâm:

• Hợp đồng môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hướng dẫn giải quyết hợp đồng tranh chấp thuê giàn giáo xây dựng
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp mua bán hàng hóa quốc tế ở Việt Nam

Bài viết nói về: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Võ Thiện Hiển

January 18, 2020 at 10:00AM