Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật

Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đã không còn xa lạ với bất kỳ ai, vấn đề làm sao để sở hữu nhà ở đúng luật, các giao dịch về nhà ở được thực hiện như thế nào, khi có tranh chấp phát sinh thì cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Và nhiều câu hỏi như thế nữa liên quan đến vấn đề nhà ở mà bất kỳ ai cũng cần được biết. Nắm bắt được nhu cầu này, nội dung bài viết dưới đây hứa hẹn sẽ mang nhiều điều bổ ích.

Cách giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở

Quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở

Để sở hữu một căn nhà có đáp ứng các yêu cầu về mặt pháp lý, pháp luật Đất đai và Nhà ở đã điều chỉnh như sau:

Thứ nhất, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Dựa theo mục đích sử dụng mà có nhiều loại nhà ở khác nhau như: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Việc phân loại nhà ở nhằm mục đích điều chỉnh quy định của pháp luật đối với từng loại nhà ở cũng như cách thức xác định quyền và nghĩa vụ trong giao dịch nhà ở.

Thứ hai, quyền sở hữu nhà ở là quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản là nhà ở. Cần lưu ý rằng chủ sở hữu nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở, nhưng người có quyền sở hữu nhà ở không nhất định là chủ sở hữu nhà ở. Vậy, căn cứ vào đâu để xác định chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật?

Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau (Điều 8 Luật Nhà ở 2014):

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

Quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở

Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

• Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định như trên thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Điều 9 Luật Nhà ở 2014).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Thứ ba, điều kiện của nhà ở khi tham gia vào giao dịch

Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:

Một là, giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai).
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai).
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Hai là, giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Ngoài ra trong một số trường hợp, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hiện nay

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở là dạng tranh chấp phổ biến và rất phức tạp trong lĩnh vực pháp luật dân sự. Hiện nay, tồn tại các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở điển hình như:

• Tranh chấp xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp về thừa kế quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sở hữu nhà ở (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, …)

Việc nhận diện tranh chấp về nhà ở là rất cần thiết, mang ý nghĩa xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trong từng loại tranh chấp cụ thể.

Giải quyết tranh chấp nhà ở như thế nào?

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở

Điều 177 Luật Nhà ở 2014 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Theo đó, việc hòa giải đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và giao dịch về quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc.

Thứ hai, trường hợp các bên trực tiếp yêu cầu giải quyết tranh chấp thì:

• Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, đối với tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư thì giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó:

• Tại khoản 2, khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015), thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất tranh chấp. Ngoài ra trong trường hợp khởi kiện có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì theo quy định tại Khoản 4 Điều 34 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đất tranh chấp.
• Khi nộp Đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, người yêu cầu cần đính kèm những tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Ngoài ra, người yêu cầu cần lưu ý đến vấn đề nộp tiền Tạm ứng án phí để đáp ứng điều kiện Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án, tránh trường hợp Tòa án trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 146, Điều 192 BLTTDS 2015.
• Sau đó, Tòa án sẽ tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử như: mở phiên hòa giải, phiên họp, kiểm tra, giao nộp và tiếp cận công khai chứng cứ, … Trường hợp không hòa giải được thì tiến hành xét xử theo thủ tục sơ thẩm. Tiếp theo là phúc thẩm, giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà mà các bên có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính theo áp dụng thủ tục chung quy định tại Chương IX Luật Tố tụng hành chính 2015.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật. Nếu có quan tâm đến vấn đề trên hoặc Qúy khách hàng muốn được hỗ trợ pháp lý trực tiếp, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT để được tư vấn miễn phí.

Bài viết nói về: Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật - Nguồn trích dẫn từ: Luật Long Phan PMT