Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Trả mặt bằng đang thuê nhận lại tiền cọc do ảnh hưởng dịch corona được không ?

Trả lại mặt bằng đang thuê nhận lại tiền cọc do COVID-19 đang là quan tâm của nhiều chủ hộ kinh doanh hiện nay. Diễn biến phức tạp của dịch bệnh cùng các văn bản chỉ đạo của các cơ quan có thẩm quyền về việc tạm ngưng hoạt động các loại hình dịch vụ trên cả nước gây thiệt hại lớn đối với những người đang thuê mặt bằng kinh doanh mà phải đóng cửa.

Phải trả mặt bằng do dịch COVID 19 gây ảnh hưởng đến kinh doanh buôn bán.

Trường hợp nào bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 428 BLDS 2015 về trường hợp được phép đơn phương chấm dứt thực hiện nghĩa vụ: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đối với hợp đồng thuê tài sản cũng như thuê mặt bằng kinh doanh thì có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:

• Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
• Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Bên cạnh đó cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh vì sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh doanh như trong đại dịch Corona hiện nay. Những tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật

COVID-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng không ?

Theo quy định tại Điều 156 BLDS 2015 xác định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 351 BLDS 2015 có quy định:

• Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
• Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
• Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Như vậy, với những trường hợp do sự kiện bất khả kháng thì người có nghĩa vụ sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.

Thỏa thuận trả nhà thuê kinh doanh trước thời hạn và lấy lại tiền cọc

Xét vào trường hợp dịch COVID- 19 có thể đáp ứng đầy đủ ba điều kiện cơ bản đầu tiên để được coi là một sự kiện bất khả kháng theo quy định của BLDS 2015:

• Xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc phát sinh do lỗi chủ quan của các bên);
• Không thể lường trước được (nằm ngoài dự đoán của các bên trong trường hợp hợp đồng được giao kết trước thời điểm Covid-19); 
• Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (việc khắc phục Covid-19 nằm ngoài khả năng của các chủ thể theo hợp đồng).

Tuy nhiên, việc xác định liệu Covid-19 có dẫn đến hệ quả bên bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mà cụ thể là nghĩa vụ thanh toán hay không cần được đặt trong bối cảnh cụ thể của từng hợp đồng.

Đối với thời điểm hiện nay khi dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, Thủ tướng chính phủ, cơ quan chức năng ban hành nhiều văn bản yêu cầu tạm ngưng các hoạt động vui chơi giải trí, không được phép kinh doanh dịch vụ ăn uống, bar, vũ trường, gym…, cấm buôn bán, tụ tập. Chính vì những chỉ đạo này đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của những cho kinh doanh ế ẩm,  khiến cho không thể thực hiện đúng theo những điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng.

Hướng giải quyết lấy lại tiền cọc

Trong trường hợp vì việc kinh doanh khó khăn mà không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và muốn lấy lại tiền cọc thì bên thuê có thể thực hiện theo các phương án dưới đây:

Thỏa thuận với bên cho thuê

Trường hợp bên thuê hỗ trợ cho chủ kinh doanh trong giai đoạn khó khăn này thì bên thuê có thể gửi văn bản đề nghị THỎA THUẬN thanh lý hợp đồng, với nội dung: Bên cho thuê hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ hết tất cả các chi phí liên quan đến thời gian thuê chưa thanh toán trong tháng.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Trường hợp bên thuê không đồng ý với yêu cầu thanh lý, thì bên thuê mặt bằng gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, đề nghị hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ đi chi phí thuê chưa thanh toán.

Sau khi gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, quý Công ty gửi thêm Thông báo trả lại mặt bằng kèm thư mời yêu cầu bên cho thuê đến nhận lại mặt bằng vào một ngày cụ thể. Mọi vấn đề liên quan đến tiền cọc, đến công nợ thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết

Để giải quyết vụ việc này một cách hiệu quả nhất thì bên thuê mặt bằng muốn lấy lại tiền cọc nên thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc.

Đối với việc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì chúng ta có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết trong trường hợp thỏa thuận không có hiệu quả

Trường hợp này nghĩa vụ vi phạm là do sự kiện bất khả kháng, vì lý do dịch bệnh và các dịch vụ kinh doanh phải đóng cửa nên gây ảnh hưởng đến doanh thu, khả năng chi trả của bên thuê mà không phải do lỗi của bên thuê nên có căn cứ để xác định và yêu cầu bên cho thuê hoàn trả lại tiền cọc, chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng.

Thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:

1. Nộp đơn khởi kiện sau khi đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng
2. Tòa án thụ lý, xem xét giải quyết
3. Tòa án xét xử sơ thẩm
4. Tòa xét xử phúc thẩm nến có kháng cáo, kháng nghị.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề trả mặt bằng và đòi tiền cọc do ảnh hưởng của dịch bệnh. Mọi thắc mắc xin liên hệ hotline để được tư vấn trực tiếp và cụ thể. Xin cảm ơn các bạn đã theo dõi bài viết./.

Có thể bạn quan tâm

• Quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

Bài viết nói về: Trả mặt bằng đang thuê nhận lại tiền cọc do ảnh hưởng dịch corona được không ?
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

April 07, 2020 at 07:00AM