Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất là hành vi pháp lý khi một bên có nhu cầu mua nhà đất giao kết với bên bán để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những quy định của pháp luật có liên quan điều chỉnh đến vấn đề này chúng tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Điều 500 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà đất là sự là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2015:
- Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;
- Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật
Để nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đất (Hợp đồng đặt cọc mua bán đất).
Theo quy định tại Điều 386 BLDS 2015:
Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đất là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được đề nghị.
Bên đề nghị mua bán nhà đất phải xác định rõ những nội dung chủ yếu (điều, khoản cơ bản) của hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị đối với bên đã được đề nghị.
Nếu đề nghị giao kết hợp đồng mua bán đất đai có nêu rõ thời hạn trả lời mà chưa hết thời hạn đó, bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba khi đang chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị nếu bên này bị thiệt hại do không được giao kết hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 386 BLDS 2015
Nói cách khác phù hợp với thực tế trong lĩnh vực mua bán đất đai thì đề nghị giao kết hợp đồng là thủ tục đặt cọc mua bán đất. Bên mua đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên bán không chuyển nhượng mảnh đất đó cho bên thứ 3 nào khác. Việc bên bán nhận tiền đặt cọc được xem như là hành vi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định.
Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015, trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, hủy bỏ giao kết và bán đất cho người khác thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua cùng với khoản tiền phạt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tương đương số tiền đặt cọc. Trường hợp bên mua vi phạm thì mất tiền cọc đó.
Sau khi nhận được đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, bên được đề nghị trả lời cho bên đề nghị biết về việc đồng ý hay không lời để nghị để hai bên tiến hành những bước tiếp theo.
Giao kết hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi bên mua và bên bán đã thỏa thuận xong với nhau về những nội dung mà hai bên đồng ý giao kết thì hai bên có thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nội dung hợp đồng mà các bên giao kết phải được thực hiện theo quy định tại Điều 398, Điều 501 BLDS 2015.
Theo quy định tại Điều 400 BLDS 2015, thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà đất được quy định như sau:
- Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.
- Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.
- Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
- Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng đặc biệt theo quy định. Ngoài việc tuân thủ các quy định về nội dung của hợp đồng về chủ thể giao kết, nội dung của hợp đồng thì Hợp đồng mua bán nhà đất phải tiến hành công chứng chứng thực theo quy định Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền.
Về hiệu lực của Hợp đồng, theo quy định tại Điều 401 BLDS: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Tuy nhiên đối với Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng như quy định tại Điều 503 BLDS 2015.
Thực hiện thủ tục sang tên nhà đất
Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định, chúng ta thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ chúng ta cần chuẩn bị những hồ sơ giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng (01 bản chính + 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản chính có công chứng);
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán (mỗi thứ 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (là: Đăng ký kết hôn)/hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng (là: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân) (02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu (01 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính – kê khai theo mẫu) hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
- Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính – Kê khai theo mẫu).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, bộ phận 1 cửa sẽ chuyển hồ sơ qua chi cục thuế để tiến hành thẩm định và ra thông báo nộp thuế.
Căn cứ vào thời gian ghi trên giấy hẹn trả kết quả, chúng ta thực hiện việc đóng các khoản thuế theo quy định và tới văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Việc xác lập hợp đồng đúng quy trình thủ tục cũng là để tránh những tranh chấp có thể phát sinh sau này.
Trên đây là bài tư vấn liên quan đến thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật. Mọi thắc mắc xin liên hệ hotline để được tư vấn cụ thể và chi tiết. Cảm ơn đã quan tâm theo dõi bài viết./.
Có thể bạn quan tâm
Bài viết nói về: Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng
April 06, 2020 at 07:00AM
.jpg "XÂY DỰNG NHÀ TRÊN ĐẤT CỦA NGƯỜI KHÁC CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ KHÔNG?")
0 comments
Đăng nhận xét