Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất (batdongsan) là quyền lợi chính đáng của người mua nhà đất. Bởi lẽ số tiền đặt cọc mua nhà đất thường rất lớn, giá trị khi chuyển nhượng cao nên việc hợp đồng được thực hiện là mục đích chủ yếu. Để được bồi thường khi đặt cọc mà không được thực hiện hợp đồng, Công ty Luật Long Phan PMT sẽ tư vấn cho quý bạn đọc qua bài viết sau.

Bồi thường thiệt hại xảy ra khi đặt cọc mua bất động sản mà chưa thực hiện đúng thỏa thuận

1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là gì?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc tại Điều 328 “là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Khi hợp đồng đặt cọc được thực hiện thì tài sản đặt cọc được xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc ;
• Được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đối với việc khi thực hiện cọc mà hợp đồng không được thực hiện thì xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (đền cọc) .

Hủy bỏ hợp đồng và không bồi thường thiệt hại

Căn cứ Điều 423 BLDS 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (bẻ cọc) ;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải có “trách nhiệm bồi thường”.

 Hậu quả của hủy hợp đồng

Khi hủy hợp đồng thì phát sinh hậu quả pháp lý như sau:

• Hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết;
• Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc được bồi thường

Về YÊU CẦU BỒI THƯỜNG thiệt hại được quy định tại Điều 13 BLDS, theo đó cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

• Khi nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm thì khi có thiệt hại bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
• Bên bị vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình trong trường hợp có vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm.

Như vậy, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại.

Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền.

3. Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Tòa án xét xử giải quyết bồi thường thiệt hại

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ việc trên.

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện hủy hợp đồng theo biểu mẫu;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình, căn cước công dân; 

Trình tự giải quyết yêu cầu

1. Người yêu cầu nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn;

Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

4. Xét xử sơ thẩm vụ án
5. Xét xử phúc thẩm trường hợp các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, hoặc viện kiểm sát kháng nghị.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề này, nếu có thắc mắc gì xin liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được hỗ trợ. Xin cảm ơn./.

Có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất
• Khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu công nhận đất được xác định là đất công ích
• Kiểm tra thông tin nhà đất trước khi mua ở đâu

Bài viết nói về: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

February 07, 2020 at 01:00PM