Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Cách xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng không bàn giao mặt bằng đúng hạn

Nhà thầu không bàn giao mặt bằng (đất đai, nhà ở, chung cư) đúng hạn là vi phạm hợp đồng và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Nếu có thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm do chậm tiến độ gây ra. Cách xử lý và những thông tin cần biết cho chủ đầu tư khi bị chậm bàn giao nhà, mặt bằng như sau.

Xử phạt nhà thầu không hoàn thành bàn giao hợp đồng đúng hạn

1.   Khi nào là không bàn giao mặt bằng đúng hạn?

• Khi thực hiện hợp đồng xây dựng, trong điều khoản hợp đồng có thỏa thuận về thời hạn bàn giao mặt bằng. Khi đó, đến thời hạn mà nhà thầu không bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thì được xem là không bàn giao mặt bằng đúng hạn.
• Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao mặt bằng chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà nhà thầu chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

2.   Các phương hướng xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng

2.1.        Điều chỉnh tiến độ thực hiện bàn giao mặt bằng

Tiến độ thực hiện hợp đồng được điều chỉnh khi việc bàn giao mặt bằng không đúng với các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên thuê (là nhà thầu) được quy định cụ thể tại Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Cụ thể:

• Trong hợp đồng xây dựng các bên phải thỏa thuận về phạm vi được điều chỉnh tiến độ. Trường hợp thời hạn hoàn thành chậm hơn so với tiến độ của hợp đồng, các bên phải xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên đối với những thiệt hại do chậm tiến độ gây ra.
• Việc điều chỉnh tiến độ làm kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải báo cáo Người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định.

2.2.        Phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại khi tổng thầu vi phạm hợp đồng

Trúng thầu thi công xây dựng nhưng lại chậm tiến độ dẫn đến vi phạm hợp đồng

Bên nhận thầu phải bồi thường thiệt hại khi đến hạn mà không hoàn thành hợp đồng do lỗi của bên nhận thầu gây ra theo khoản 3 Điều 146 Luật Xây dựng 2014.

Ngoài ra, bên chậm bàn giao phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng được quy định theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Gồm:

1. Thiệt hại về vật chất: là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
2. Thiệt hại về tinh thần: là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Bên cạnh đó, bên chậm bàn giao mặt bằng (nhà đất) phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết (có thể bị xử phạt vi phạm hành chính).

• Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
• Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước theo Luật Xây dựng 2014.

3.   Cách giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng

Theo khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng 2014 quy định: Nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng như sau:

• Tôn trọng các thỏa thuận hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện hợp đồng, bảo đảm bình đẳng và hợp tác;
• Các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định của pháp luật.

3.1.        Thương lượng, hòa giải

Các bên có thể tự thương lượng để giải quyết tranh chấp về vấn đề chậm trễ bàn giao nhà đất, mặt bằng. Các bên cũng có thể hòa giải thông qua Ban xử lý tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Cụ thể:

1. Thành lập Ban xử lý tranh chấp: Có thể được nêu trong hợp đồng tại thời điểm ký kết hoặc thiết lập sau khi có tranh chấp xảy ra. Số lượng thành viên do các bên tự thỏa thuận.
2. Trong thời hạn hai mươi tám (28) ngày kể từ ngày các bên nhận được kết luận hòa giải của ban xử lý tranh chấp, nếu một bên không đồng ý kết luận hòa giải của ban xử lý tranh chấp thì có quyền phản đối và các tranh chấp này sẽ được giải quyết tại Trọng tài hoặc Tòa án; trường hợp quá thời hạn nêu trên không bên nào phản đối kết luận hòa giải thì coi như các bên đã thống nhất với kết luận hòa giải. Khi đó, các bên phải thực hiện theo kết luận hòa giải.
3. Chi phí cho ban xử lý tranh chấp được tính trong giá hợp đồng xây dựng và do mỗi bên hợp đồng chịu một nửa, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Yêu cầu xử lý do chậm trễ thực hiện hợp đồng

3.2.        Giải quyết thông qua trọng tài

Nếu các bên có thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại thì áp dụng trình tự, thủ tục theo Luật trọng tài thương mại 2010 để giải quyết.

3.3.        Giải quyết thông qua Tòa án

1. Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về HỢP ĐỒNG xây dựng như: Chấm dứt hợp đồng thi công (trọn gói); yêu cầu bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao nhà, đất, mặt bằng đúng hạn; ….
2. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
3. Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý.
4. Vụ án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử và hòa giải. Tại giai đoạn này Tòa án sẽ mở phiên họp kiểm tra, giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
5. Cuối cùng, Tòa án nhân dân sẽ ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm theo thủ tục chung.

Trên đây là nội dung bài viết của chúng tôi. Trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề cần tư vấn. Xin vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua Hotline bên dưới. Xin cảm ơn.

Có thể bạn quan tâm:

• Tranh chấp hợp đồng bảo hiểm tài sản giải quyết như thế nào?
• Hợp đồng mua bán đất bị tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?
• Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bài viết nói về: Cách xử lý khi nhà thầu vi phạm hợp đồng không bàn giao mặt bằng đúng hạn
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

February 14, 2020 at 07:00AM