Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: Đất chưa có sổ đỏ phân chia thừa kế như thế nào?

Chia thừa kế đất chưa có sổ đỏ là hiện trạng khá phổ biến hiện nay. Việc chưa được cấp sổ đỏ khiến cho nhiều người sử dụng đất gặp những khó khăn liên quan đến vấn đề chia theo thừa kế này. Chúng tôi giải đáp qua bài tư vấn sau.

Phân chia đất thừa kế khi chưa có sổ

1. Đất chưa có sổ đỏ là gì?

Khoản 16 (Điều 3 Luật Đất đai 2013) quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Vì vậy đây là loại giấy tờ rất quan trọng, là căn cứ để bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người chủ sở hữu trong các quan hệ giao dịch.

Trường hợp chủ sở hữu đất chưa có sổ đỏ (GCNQSDĐ) sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh căn cứ để bảo vệ quyền lợi, xác định nghĩa vụ và sẽ chịu nhiều thiệt thòi về đất trong việc hạn chế các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay thế chấp, đền bù khi thu hồi đất,…

2. Đất chưa có sổ đỏ có được để thừa kế không?

Thừa kế đất không sổ đỏ

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người đã chết để lại.

Trong đó nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người để lại di sản bên cạnh tuân theo các quy định của BLDS 2015 về thừa kế thì còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về đất đai. 

Cá nhân được để lại thừa kế là quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại (Điều 188 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, thửa đất được để lại thừa kế cũng phải đáp ứng các điều kiện sau: 

• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp GCNQSDĐ (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận):

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 dơ cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ được quy định ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ.

Với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ.

Ngoài ra theo nếu người sử dụng đất không có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng có các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng được cấp GCNQSDĐ.

Như vậy, với những quy định nêu trên, nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn ở trên và đất đáp ứng điều kiện thừa kế thì có quyền lập di chúc để định đoạt thửa đất đó cho người thừa kế.

3. Phân chia di sản là đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

Cách phân chia di sản là đất chưa sổ đỏ

Theo quy định của pháp luật nước ta hiện hành thì quyền sử dụng đất đối với đất chưa có sổ đỏ được xem là di sản thừa kế, bất kể thời điểm mở thừa kế là khi nào.

Theo BLDS 2015, thừa kế được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

Đối với chia thừa kế theo di chúc.

Di chúc là sự thể hiện ý chí của một người nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc có thể được lập bằng miệng hoặc bằng văn bản tùy theo từng điều kiện, trường hợp cụ thể.

Để một di chúc được công nhận là hợp pháp thì cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
• Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.
• Hình thức của di chúc không trái với quy định của pháp luật.

Lưu ý:

Đối với thừa kế theo di chúc, pháp luật nước ta nhằm bảo vệ những mối quan hệ huyết thống, quan hệ vợ chồng của người để lại di chúc nên theo Điều 644, những đối tượng sau là người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc:

• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng.
• Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Những đối tượng trên sẽ đương nhiên được hưởng 2/3 suất di sản của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật nếu họ không được người để lại di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Đối với chia thừa kế theo pháp luật.

Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Những trường hợp áp dụng chia thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 650 BLDS 2015.

Một trong những căn cứ quan trọng để phân chia di sản của người chết để lại là việc xác định hàng thừa kế. Và theo quy định tại Điều 651, hàng thừa kế theo pháp luật được xác định như sau:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. 
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau và những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế khi mà tất cả những người ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

4. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Chuẩn bị khai nhận di sản thừa kế

Việc khai nhận di sản thừa kế đất chưa có sổ đỏ được thực hiện tại Phòng công chứng, sau khi có kết quả sẽ tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế được quy định tại Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014.

1. Người thừa kế hoặc người được ủy quyền liên hệ tổ chức công chứng và xuất trình hồ sơ theo quy định.
2. Sau khi kiểm tra hồ sơ đầy đủ, đúng theo quy định của pháp luật, tổ chức Công chứng tiến hành thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.
3. Việc thụ lý phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản;
4. Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có đơn khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế.
5. Sau khi có văn bản này, người thừa kế tiến hành thủ tục xin cấp GCNQSDĐ tại UBND cấp huyện nơi có đất.

Trên đây là toàn bộ những tư vấn của chúng tôi liên quan đến vấn đề phân chia thừa kế đất chưa có sổ . Trường hợp Quý bạn đọc quan tâm hoặc thắc mắc bất kỳ vấn đề liên quan lĩnh vực trên, hãy liên hệ qua số hotline bên dưới hoặc đến trực tiếp Công ty Luật Long Phan PMT để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. 

Có thể bạn quan tâm

• Giải Quyết Đất Không Có Sổ Đỏ Đang Tranh Chấp
• Thủ Tục Khởi Kiện Buộc Chia Phần Thừa Kế Là Nhà Đất Do Cha Mẹ Chết Để Lại
• Hướng Dẫn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Đang Dùng Thờ Cúng

Bài viết nói về: Đất chưa có sổ đỏ phân chia thừa kế như thế nào?
Nguồn trích dẫn từ:Luật Long Phan PMT
Tác giả:Phan Mạnh Thăng

February 23, 2020 at 10:00AM