Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: PHƯƠNG ÁN HIỆU QUẢ KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG

Khi tìm hiểu giải quyết tranh chấp lối đi chung, vấn đề cần được xem xét trước tiên không đơn thuần là ai đã sử dụng lối đi lâu hơn, mà phải xác định chính xác nguồn gốc, tình trạng pháp lý và chủ thể có quyền đối với phần đất đang được sử dụng làm lối đi. Tranh chấp có thể liên quan đến đất thuộc quyền sử dụng chung, quyền đi qua bất động sản liền kề hoặc phần đất do Nhà nước quản lý phục vụ mục đích công cộng. Việc nhận diện đúng bản chất tranh chấp sẽ quyết định phương án thương lượng, hòa giải, khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết. Long Phan PMT phân tích các hướng xử lý và căn cứ pháp lý cần lưu ý để người sử dụng đất lựa chọn giải pháp phù hợp, hạn chế kéo dài tranh chấp.

Xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của lối đi là bước đầu khi giải quyết tranh chấp giữa các thửa đất liền kề

Xác định đúng bản chất phần đất đang được sử dụng làm lối đi

Một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp lối đi kéo dài là các bên thường xuất phát từ hiện trạng sử dụng thực tế mà chưa kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của phần đất. Việc một con đường, ngõ hoặc lối nhỏ đã được nhiều hộ sử dụng trong thời gian dài không đồng nghĩa phần đất đó mặc nhiên trở thành tài sản hoặc quyền sử dụng chung.

Trước khi lựa chọn phương án giải quyết, cần đối chiếu đồng thời Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, giấy tờ chuyển nhượng và quá trình quản lý, sử dụng thực tế.

Về cơ bản, phần diện tích đang được sử dụng làm lối đi có thể được phân thành ba nhóm pháp lý khác nhau.

Lối đi đã được xác lập là phần đất sử dụng chung

Trường hợp thứ nhất là phần diện tích dành cho lối đi đã được ghi nhận thuộc quyền sử dụng chung của nhiều chủ thể. Khi đó, trọng tâm của vụ việc không phải là yêu cầu một chủ đất khác mở đường qua đất của họ mà là bảo vệ quyền đồng sử dụng đã được xác lập.

Để xác định có tồn tại quyền sử dụng chung hay không, cần rà soát các tài liệu như:

• Giấy chứng nhận của các thửa đất có thể hiện phần diện tích dùng làm lối đi chung;

• Bản đồ địa chính, bản trích đo hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất ghi nhận ngõ, đường hoặc phần đất sử dụng chung;

• Hợp đồng chuyển nhượng, văn bản tặng cho, văn bản phân chia di sản hoặc thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất có nội dung dành một phần đất làm lối đi;

• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận hoặc tài liệu quản lý đất đai thể hiện quyền sử dụng chung của nhiều chủ thể;

• Biên bản xác định ranh giới, tài liệu đo đạc hoặc hồ sơ hình thành khu đất có thể hiện phần diện tích dành cho việc đi lại.

Khi quyền sử dụng chung đã được chứng minh bằng tài liệu pháp lý, một cá nhân không thể tự ý biến phần đất đó thành khu vực sử dụng riêng bằng việc dựng hàng rào, xây tường, khóa cổng hoặc đặt chướng ngại vật gây cản trở việc đi lại của những người có quyền.

Trong tình huống này, yêu cầu pháp lý phù hợp thường hướng đến việc công nhận và bảo vệ quyền sử dụng chung, buộc chấm dứt hành vi cản trở, tháo dỡ vật cản hoặc khôi phục hiện trạng của lối đi.

Quyền đi qua bất động sản liền kề khi thửa đất bị vây bọc

Một trường hợp khác hoàn toàn với đất sử dụng chung là phần lối đi nằm trên đất thuộc quyền sử dụng riêng của chủ thể khác nhưng bất động sản phía trong bị vây bọc hoặc không có lối đi hợp lý ra đường công cộng.

Trong trường hợp này, chủ bất động sản phía trong không đương nhiên trở thành người đồng sử dụng phần đất của hộ liền kề. Quyền của họ về bản chất là quyền đối với bất động sản liền kề.

Các đặc điểm cần phân biệt gồm:

• Phần đất dành cho việc đi qua vẫn thuộc quyền của chủ bất động sản chịu hưởng quyền;

• Người phía trong chỉ được thực hiện quyền đi qua trong phạm vi hợp lý;

• Việc xác lập lối đi không đồng nghĩa với chuyển quyền sử dụng đất;

• Vị trí, kích thước và cách sử dụng phải vừa đáp ứng nhu cầu hợp lý của bất động sản bị vây bọc, vừa hạn chế tối đa thiệt hại đối với bất động sản có lối đi chạy qua.

Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề phải tuân thủ Điều 245, Điều 246, Điều 247, Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, khi mua một thửa đất phía trong, người nhận chuyển nhượng không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu rằng đất “có đường đi chung”. Cần kiểm tra đường đi đó có được ghi nhận trong hồ sơ địa chính, có văn bản thỏa thuận hay chỉ hình thành từ việc chủ đất bên ngoài cho phép đi nhờ.

Lối đi nằm trên phần đất do Nhà nước quản lý

Trường hợp thứ ba là đường, ngõ, hẻm hoặc phần đất có chức năng giao thông thuộc phạm vi Nhà nước quản lý. Đối với loại đất này, việc một cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng trong thời gian dài không làm phát sinh quyền sử dụng riêng nếu không có căn cứ pháp luật.

Một số tài liệu cần kiểm tra gồm:

• Bản đồ địa chính có thể hiện mục đích đường giao thông hoặc ngõ công cộng;

• Hồ sơ quản lý đất đai xác nhận phần diện tích thuộc Nhà nước quản lý;

• Giấy chứng nhận của các hộ tiếp giáp không bao gồm diện tích đang làm đường;

• Tài liệu của chính quyền địa phương về quản lý, duy tu hoặc sử dụng công cộng đối với lối đi.

Nếu có hành vi xây dựng, dựng cổng, đặt vật cản hoặc lấn chiếm trên đất công, hướng xử lý cần tập trung vào việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xử lý hành vi vi phạm.

Việc xác định chính xác lối đi thuộc đất chung, đất của hộ liền kề hay đất do Nhà nước quản lý có ý nghĩa quyết định. Mỗi trường hợp dẫn đến một quan hệ pháp luật, một yêu cầu và một cơ chế xử lý khác nhau.

Chủ bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu mở lối đi hợp lý qua đất liền kề khi đáp ứng điều kiện pháp luật

Điều kiện yêu cầu dành lối đi qua bất động sản liền kề

Không phải mọi trường hợp muốn có một con đường thuận tiện hơn đều có thể yêu cầu chủ đất bên cạnh dành đất làm lối đi.

Theo Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu dành cho mình một lối đi hợp lý.

Để xem xét một yêu cầu mở lối đi, cần làm rõ các yếu tố sau:

• Bất động sản thực tế bị các bất động sản khác bao quanh;

• Không tồn tại lối đi ra đường công cộng hoặc lối đi hiện hữu không đáp ứng nhu cầu hợp lý;

• Tuyến đường được đề nghị phải phù hợp với điều kiện thực tế;

• Phương án lựa chọn cần hạn chế thiệt hại đối với bất động sản chịu hưởng quyền;

• Chủ bất động sản được hưởng quyền về lối đi thực hiện nghĩa vụ bồi thường, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc có một con đường khác nhưng phải đi xa hơn không phải trong mọi trường hợp đều đồng nghĩa với việc người sử dụng đất có quyền buộc hàng xóm phải mở thêm một con đường mới. Cần đánh giá tổng thể khả năng tiếp cận đường công cộng, đặc điểm thửa đất, mục đích khai thác và tình trạng thực tế.

Pháp luật cũng không quy định một kích thước chung áp dụng cho tất cả các lối đi.

Theo Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, vị trí và giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Trường hợp có tranh chấp thì có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Do vậy, quan điểm cho rằng pháp luật bắt buộc lối đi phải rộng một con số cụ thể trong mọi trường hợp là không phù hợp. Kích thước phải được xác định theo điều kiện riêng của từng thửa đất.

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Quy định này đặc biệt cần được kiểm tra đối với các trường hợp đất có nguồn gốc từ một thửa lớn, sau đó được chia cho các thành viên gia đình, tách thửa hoặc chuyển nhượng thành nhiều phần.

Thương lượng phương án mở lối đi và xác định khoản bồi thường

Trong nhiều vụ việc, thương lượng là phương án giúp giảm thời gian, chi phí và hạn chế xung đột giữa các hộ sử dụng đất liền kề.

Tuy nhiên, thương lượng chỉ có giá trị thực tế lâu dài khi nội dung được xác định cụ thể. Việc chỉ lập giấy nhận tiền với nội dung chung chung như “tiền mua đường” hoặc “tiền lối đi” rất dễ phát sinh tranh chấp sau này.

Cần phân biệt giữa chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và xác lập quyền đi qua bất động sản liền kề.

Khoản tiền mà người phía trong thanh toán cho chủ đất phía ngoài có thể chỉ là khoản bồi thường cho việc bất động sản phải chịu quyền đi qua. Việc trả khoản tiền này không tự động làm chuyển quyền sử dụng phần diện tích đất cho người thanh toán.

Quá trình thương lượng nên được tiến hành theo từng bước.

Kiểm tra hiện trạng và hồ sơ địa chính

Trước tiên, cần xác định:

• Ranh giới chính xác của các thửa đất;

• Phần đất đang được sử dụng làm đường;

• Hướng tiếp cận gần nhất đến đường công cộng;

• Hiện trạng công trình trên các thửa đất;

• Khả năng hình thành nhiều phương án lối đi khác nhau.

Giấy chứng nhận phải được đối chiếu với bản đồ, trích đo và hiện trạng thực tế để tránh trường hợp thỏa thuận dựa trên ranh giới không chính xác.

Lựa chọn tuyến đường phù hợp

Nếu có nhiều tuyến đường có thể lựa chọn, nên ưu tiên phương án vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của bất động sản phía trong vừa ít ảnh hưởng nhất đến chủ đất phía ngoài.

Ví dụ, cần xem xét tuyến đường có làm chia cắt thửa đất hay không, có ảnh hưởng đến nhà ở, công trình, hoạt động kinh doanh hoặc khả năng khai thác phần đất còn lại hay không.

Xác định rõ phạm vi quyền sử dụng lối đi

Thỏa thuận nên mô tả càng cụ thể càng tốt, gồm:

• Vị trí;

• Chiều dài;

• Chiều rộng;

• Mốc giới;

• Phương tiện được sử dụng;

• Quyền đi bộ hoặc đi xe;

• Phương án thoát nước;

• Trách nhiệm sửa chữa;

• Trách nhiệm bảo trì;

• Cách xử lý khi cần thay đổi hiện trạng.

Đối với những thỏa thuận có giá trị lớn hoặc sử dụng lâu dài, nên có bản trích đo hoặc sơ đồ kèm theo.

Thỏa thuận nghĩa vụ bồi thường

Khoản bồi thường nên được xác định rõ về số tiền, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán và các chi phí liên quan.

Các bên cũng cần xác định khoản tiền đó là bồi thường cho quyền đi qua hay tiền chuyển nhượng quyền sử dụng một phần diện tích đất. Đây là hai quan hệ pháp lý khác nhau và có hậu quả pháp lý khác nhau.

Lập văn bản và sơ đồ đi kèm

Văn bản thỏa thuận cần có chữ ký của đầy đủ người có quyền đối với các thửa đất liên quan.

Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người hoặc là tài sản chung, việc chỉ ký kết với một người có thể không đủ bảo đảm hiệu lực của thỏa thuận.

Sơ đồ nên thể hiện rõ tuyến đường, chiều rộng, chiều dài và mốc giới để khi phát sinh thay đổi về chủ sử dụng đất vẫn có căn cứ xác định phạm vi quyền đã được thỏa thuận.

Đăng ký biến động sau khi các bên đạt được thỏa thuận

Sau khi tranh chấp được giải quyết bằng thương lượng hoặc hòa giải thành, cần tiếp tục kiểm tra xem kết quả đó có làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc thông tin người sử dụng đất hay không.

Nếu có thay đổi, việc đăng ký biến động giúp nội dung đã thống nhất được cập nhật vào hệ thống hồ sơ địa chính.

Các công việc thường cần thực hiện gồm:

1. Hoàn thiện văn bản thỏa thuận hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải thành;

2. Chuẩn bị sơ đồ hoặc bản trích đo phần đất liên quan;

3. Thực hiện đo đạc nếu ranh giới hoặc diện tích thay đổi;

4. Chuẩn bị giấy tờ về quyền sử dụng đất;

5. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền;

6. Kiểm tra kết quả sau khi hồ sơ địa chính được điều chỉnh.

Theo Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì các bên thực hiện thủ tục theo quy định để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc hoàn tất thủ tục đăng ký có ý nghĩa quan trọng trong trường hợp sau này bất động sản được chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp hoặc phát sinh chủ sử dụng mới.

Hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Nếu các bên không tự thương lượng được và tranh chấp thuộc trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là bước pháp lý cần đặc biệt lưu ý.

Người có yêu cầu cần chuẩn bị đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai thay vì sử dụng một đơn trình bày chung chung.

Nội dung đơn nên thể hiện:

• Thông tin các bên;

• Vị trí phần đất tranh chấp;

• Nguồn gốc hình thành lối đi;

• Quá trình sử dụng;

• Thời điểm phát sinh mâu thuẫn;

• Hành vi lấn chiếm, bít đường hoặc cản trở;

• Yêu cầu cụ thể của người đề nghị hòa giải.

Hồ sơ gửi kèm có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận;

• Trích lục bản đồ;

• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

• Hợp đồng chuyển nhượng;

• Giấy tờ về nguồn gốc đất;

• Hình ảnh hiện trạng;

• Video;

• Biên bản làm việc;

• Tài liệu thể hiện quá trình sử dụng lối đi.

Quy trình thông thường gồm các bước:

1. Nộp đơn yêu cầu hòa giải;

2. Cung cấp tài liệu ban đầu;

3. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xác minh nguồn gốc đất;

4. Thành lập Hội đồng hòa giải;

5. Tổ chức cuộc họp với các bên;

6. Lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải.

Theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Người nộp đơn nên lưu giữ giấy tiếp nhận hoặc tài liệu chứng minh ngày cơ quan nhận đơn. Đây là căn cứ quan trọng khi cần xác định thời hạn giải quyết.

Thành phần hòa giải và ý nghĩa của biên bản hòa giải

Quá trình hòa giải không chỉ nhằm để các bên gặp nhau và trình bày quan điểm. Cơ quan thực hiện hòa giải còn cần xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập thông tin liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Điểm a, Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định việc xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan và thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ việc, công chức Tư pháp - hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Kết quả hòa giải cần được ghi nhận đầy đủ bằng văn bản.

Biên bản nên thể hiện rõ:

• Danh tính và thông tin của các bên;

• Đặc điểm phần đất đang tranh chấp;

• Nguồn gốc và quá trình hình thành lối đi;

• Ý kiến của từng bên;

• Chứng cứ đã cung cấp;

• Nội dung đã thống nhất;

• Vị trí và kích thước lối đi nếu có thỏa thuận;

• Mức bồi thường nếu có;

• Chữ ký của những người tham gia.

Trường hợp hòa giải không thành, biên bản là một trong những tài liệu quan trọng để tiếp tục thực hiện phương án giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.

Thẩm quyền giải quyết khi tranh chấp không thể hòa giải

Sau khi xác định hòa giải không thành, việc lựa chọn đúng cơ quan có thẩm quyền rất quan trọng. Thẩm quyền được xác định trên cơ sở tình trạng pháp lý của đất và chủ thể đang tranh chấp.

Trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ

Theo Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai mà các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tòa án có thể xem xét các yêu cầu như:

• Công nhận quyền sử dụng chung đối với lối đi;

• Buộc chấm dứt việc cản trở quyền sử dụng hợp pháp;

• Buộc tháo dỡ tường, hàng rào hoặc công trình;

• Khôi phục tình trạng lối đi;

• Xác định quyền đi qua bất động sản liền kề;

• Xác định vị trí và giới hạn của quyền đi qua;

• Xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có căn cứ.

Cơ quan giải quyết sơ thẩm là Tòa án nhân dân khu vực theo Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025.

Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản, việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ cũng cần căn cứ vị trí của bất động sản đang có tranh chấp.

Cần lưu ý rằng người đứng tên trên Giấy chứng nhận không mặc nhiên được xem là chắc chắn có lợi thế tuyệt đối trong mọi tranh chấp. Tòa án còn xem xét nguồn gốc đất, tài liệu địa chính, quá trình sử dụng, các giao dịch trước đây và quyền đối với bất động sản liền kề.

Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ

Đối với đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ, Điểm b Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 cho phép người có tranh chấp lựa chọn phương thức giải quyết theo quy định.

Trong cơ chế hành chính:

• Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điểm g Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;

• Trường hợp có một bên là tổ chức hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc phân cấp này gắn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp áp dụng từ ngày 01/7/2025.

Theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, việc phân định thẩm quyền được thực hiện theo thời hạn quy định đến trước ngày 01/3/2027.

Khi lựa chọn giữa con đường Tòa án và giải quyết hành chính, cần cân nhắc yêu cầu thực tế của vụ việc. Nếu ngoài quyền sử dụng đất còn phát sinh yêu cầu bồi thường, tháo dỡ công trình hoặc các quan hệ dân sự phức tạp, cần đánh giá khả năng xử lý đồng thời các yêu cầu trước khi quyết định.

Thương lượng, hòa giải và khởi kiện là những phương án xử lý tranh chấp lối đi tùy theo hồ sơ và tình trạng thực tế.

Những chứng cứ cần chuẩn bị để bảo vệ quyền đối với lối đi

Một hồ sơ tranh chấp lối đi không nên chỉ dựa vào lời trình bày của các bên.

Chứng cứ cần được xây dựng thành nhiều nhóm để chứng minh đồng thời nguồn gốc đất, quyền sử dụng và hành vi xâm phạm.

Việc thu thập, giao nộp và đánh giá chứng cứ được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về chứng cứ và nguồn chứng cứ.

Nhóm tài liệu xác định nguồn gốc lối đi

Đây là nhóm chứng cứ quan trọng hàng đầu, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Bản đồ địa chính;

• Trích lục bản đồ;

• Bản trích đo hiện trạng;

• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;

• Sổ mục kê;

• Tài liệu đăng ký đất đai;

• Biên bản xác định ranh giới;

• Hợp đồng chuyển nhượng;

• Văn bản tặng cho;

• Văn bản phân chia di sản;

• Thỏa thuận dành đất làm lối đi.

Những tài liệu này giúp xác định phần đất đang tranh chấp là đất chung, đất riêng của hộ liền kề hay phần diện tích do Nhà nước quản lý.

Chứng cứ về quá trình sử dụng

Có thể thu thập:

• Hình ảnh cũ;

• Video;

• Tài liệu xây dựng;

• Xác nhận của người biết rõ sự việc;

• Biên bản họp khu dân cư;

• Các văn bản giao dịch có nhắc đến đường đi;

• Tài liệu thể hiện việc lối đi được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, thời gian sử dụng dài chỉ là một yếu tố thực tế cần được đánh giá cùng các tài liệu khác. Không nên mặc nhiên xem việc đi lại nhiều năm là căn cứ duy nhất chứng minh quyền sử dụng chung.

Chứng cứ về việc lấn chiếm hoặc cản trở

Nếu lối đi bị chặn, thu hẹp hoặc chiếm dụng, cần ghi nhận hiện trạng càng sớm càng tốt bằng:

• Hình ảnh;

• Video;

• Vi bằng của Thừa phát lại;

• Biên bản của chính quyền địa phương;

• Đơn kiến nghị;

• Đơn yêu cầu hòa giải;

• Tin nhắn;

• Thư điện tử;

• Văn bản trao đổi giữa các bên.

Vi bằng có thể giúp ghi nhận sự kiện, hành vi và hiện trạng tại một thời điểm cụ thể nhưng không thay thế giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Vì vậy, chứng cứ hiện trạng cần được sử dụng kết hợp với tài liệu địa chính.

Chứng cứ về thiệt hại

Trường hợp yêu cầu bồi thường, cần chuẩn bị tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế và mối liên hệ giữa thiệt hại với hành vi cản trở lối đi.

Có thể bao gồm:

• Hóa đơn;

• Chứng từ;

• Chi phí phát sinh;

• Tài liệu về việc không thể vận chuyển hàng hóa;

• Tài liệu chứng minh việc thi công bị gián đoạn;

• Chứng cứ về khả năng khai thác bất động sản bị ảnh hưởng.

Trình tự khởi kiện tranh chấp lối đi tại Tòa án

Khi vụ việc thuộc thẩm quyền Tòa án và không thể giải quyết bằng thương lượng, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể xem xét khởi kiện.

Quá trình cơ bản có thể gồm:

1. Chuẩn bị và nộp đơn khởi kiện;

2. Gửi kèm biên bản hòa giải và tài liệu đất đai;

3. Tòa án xem xét việc thụ lý;

4. Thực hiện nghĩa vụ về tạm ứng án phí nếu thuộc trường hợp phải nộp;

5. Các bên giao nộp và tiếp cận chứng cứ;

6. Tòa án xác minh, xem xét hiện trạng hoặc đo đạc khi cần;

7. Tiến hành hòa giải trong quá trình tố tụng;

8. Xét xử sơ thẩm;

9. Thực hiện quyền kháng cáo nếu có căn cứ;

10. Yêu cầu thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực.

Đơn khởi kiện cần xác định cụ thể yêu cầu. Không nên chỉ ghi chung chung là “yêu cầu trả lại lối đi”.

Tùy trường hợp, yêu cầu có thể hướng đến việc:

• Công nhận lối đi thuộc quyền sử dụng chung;

• Công nhận quyền đi qua bất động sản liền kề;

• Buộc chấm dứt hành vi cản trở;

• Buộc tháo dỡ công trình;

• Khôi phục hiện trạng;

• Xác định vị trí và kích thước lối đi;

• Bồi thường thiệt hại.

Đối với yêu cầu bảo vệ quyền khác đối với tài sản, pháp luật không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dù vậy, việc để tranh chấp kéo dài vẫn có thể gây bất lợi do hiện trạng thay đổi, người làm chứng không còn hoặc tài liệu bị thất lạc.

Thi hành bản án sau khi Tòa án giải quyết

Một bản án công nhận quyền đi lại chỉ thực sự có ý nghĩa khi được thi hành trên thực tế.

Nếu người phải thi hành án tiếp tục dựng vật cản hoặc không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, người được thi hành án cần thực hiện thủ tục theo pháp luật thi hành án dân sự.

Luật Thi hành án dân sự năm 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và được áp dụng đối với việc chưa thi hành xong theo Khoản 1 Điều 115, Khoản 3 Điều 116 Luật Thi hành án dân sự năm 2025.

Người được thi hành án nên lưu giữ bản án, quyết định, tài liệu xác định ranh giới lối đi và các chứng cứ về việc bên còn lại không tự nguyện thực hiện để kịp thời yêu cầu cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp phù hợp.

Định hướng xử lý để hạn chế tranh chấp kéo dài

Để nâng cao khả năng bảo vệ quyền lợi và hạn chế việc phải thực hiện nhiều thủ tục liên tiếp, người sử dụng đất nên triển khai đồng thời nhiều công việc ngay từ giai đoạn đầu.

Trước hết, cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng đường đi.

Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, hồ sơ cấp đất, hợp đồng chuyển nhượng và bản trích đo cần được đặt cạnh nhau để xác định phần đường thực tế nằm ở đâu và thuộc quyền quản lý của ai.

Tiếp theo, cần xác định đúng quan hệ pháp luật.

Nếu là đất sử dụng chung, mục tiêu là bảo vệ quyền chung.

Nếu bất động sản bị vây bọc, cần xem xét quyền đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nếu là đất công, hướng xử lý cần gắn với trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước.

Trong trường hợp các bên còn khả năng thương lượng, nên ưu tiên thỏa thuận bằng văn bản, đồng thời lập sơ đồ trích đo.

Mọi nội dung liên quan đến vị trí đường, kích thước, phương tiện, chi phí, bảo trì và thoát nước nên được ghi nhận rõ ràng.

Nếu xuất hiện hành vi xây tường, dựng cổng, đặt vật cản hoặc thu hẹp lối đi, cần ghi nhận chứng cứ ngay.

Khi thương lượng không thành, cần thực hiện đúng thủ tục hòa giải và lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp với tình trạng pháp lý của đất.

Sau khi có kết quả giải quyết, cần tiếp tục hoàn thành việc đăng ký biến động hoặc thi hành án, thi hành quyết định để quyền được ghi nhận trên giấy trở thành quyền có thể thực hiện trên thực tế.

Dịch vụ hỗ trợ giải quyết tranh chấp lối đi tại Long Phan PMT

Tranh chấp liên quan đến lối đi có thể đồng thời liên quan đến pháp luật đất đai, quyền đối với bất động sản liền kề, thủ tục hành chính và tố tụng dân sự. Việc đánh giá hồ sơ ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng xác định sai yêu cầu hoặc lựa chọn sai cơ quan.

Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng trong các công việc:

• Kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính;

• Phân tích nguồn gốc phần đất làm lối đi;

• Xác định đây là đất chung, đất liền kề hoặc đất do Nhà nước quản lý;

• Đánh giá điều kiện yêu cầu mở lối đi;

• Tư vấn phương án thương lượng;

• Xác định nguyên tắc bồi thường khi xác lập quyền đi qua;

• Soạn thảo văn bản thỏa thuận;

• Hỗ trợ xây dựng nội dung sơ đồ, trích đo;

• Soạn đơn yêu cầu hòa giải;

• Chuẩn bị hồ sơ và chứng cứ;

• Hỗ trợ thu thập hồ sơ địa chính;

• Tư vấn việc lập vi bằng;

• Xác định cơ quan có thẩm quyền;

• Soạn đơn khởi kiện;

• Xây dựng yêu cầu khởi kiện;

• Đại diện tham gia tố tụng;

• Hỗ trợ thủ tục đăng ký biến động;

• Tư vấn yêu cầu thi hành án hoặc thi hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp lối đi chung cần bắt đầu bằng việc xác định chính xác nguồn gốc và tình trạng pháp lý của phần đất, sau đó mới lựa chọn thương lượng, hòa giải, khởi kiện hoặc cơ chế hành chính phù hợp. Hồ sơ địa chính, bản trích đo, chứng cứ về quá trình sử dụng và hành vi cản trở là những tài liệu quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: https://luatlongphan.vn/giai-quyet-tranh-chap-loi-di-chung 

>>> Xem thêm: Cách yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề mới nhất