Blog Tư Vấn Pháp Luật - Long Phan PMT: QUY TRÌNH XỬ LÝ KHI MUA ĐẤT PHÁT HIỆN GIẤY CHỨNG NHẬN GIẢ

Khi phát hiện giao dịch mua bán đất có dấu hiệu sử dụng Giấy chứng nhận giả mạo, người mua cần lập tức dừng thanh toán, bảo quản chứng cứ và xác minh thông tin thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc hiểu đúng xử lý khi mua đất dính sổ giả giúp người mua phân biệt giữa tranh chấp dân sự và hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tùy thuộc vào nhận thức, mục đích và hành vi của bên bán, người bị thiệt hại có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc tố giác đến cơ quan điều tra. Xử lý sớm và đúng trình tự là điều kiện quan trọng để tăng khả năng thu hồi tiền, yêu cầu bồi thường và ngăn chặn việc tẩu tán tài sản.

Người mua cần kiểm tra dấu hiệu bất thường và xác minh Giấy chứng nhận tại cơ quan đăng ký đất đai  

Nhận diện rủi ro khi giao dịch đất bằng Giấy chứng nhận giả mạo

Trong thực tế, các thuật ngữ “sổ đỏ giả” hoặc “sổ hồng giả” thường được sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bị làm giả, sửa chữa hoặc giả mạo thông tin. Đây không chỉ là rủi ro liên quan đến giấy tờ mà còn có thể làm cho toàn bộ giao dịch chuyển nhượng không được pháp luật công nhận.

Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ quan trọng để xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi giấy tờ được sử dụng trong giao dịch không tồn tại trong cơ sở dữ liệu đăng ký đất đai hoặc không do cơ quan có thẩm quyền cấp, người xuất trình giấy tờ đó có thể không có quyền định đoạt đối với bất động sản.

Trong trường hợp người mua đã giao tiền đặt cọc, thanh toán một phần hoặc toàn bộ giá trị chuyển nhượng, việc phát hiện Giấy chứng nhận giả có thể dẫn đến nhiều hậu quả như:

• Không thể thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;

• Không đủ điều kiện đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Không được công nhận quyền sử dụng đất;

• Khó xác định và truy tìm người trực tiếp nhận tiền;

• Có nguy cơ bên bán tẩu tán tiền hoặc tài sản;

• Phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ hoàn trả tiền;

• Mất hoặc thất lạc chứng cứ nếu chậm thực hiện biện pháp bảo toàn;

• Hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu trong một số trường hợp.

Vì vậy, ngay khi xuất hiện dấu hiệu bất thường, người mua không nên tiếp tục giao tiền với lý do chờ bên bán giải thích hoặc hoàn thiện lại giấy tờ. Việc thanh toán thêm không làm cho Giấy chứng nhận giả trở thành hợp pháp mà chỉ có thể khiến thiệt hại tăng lên và làm phức tạp quá trình thu hồi tài sản.

Những dấu hiệu thường gặp của Giấy chứng nhận có nguy cơ giả mạo

Việc quan sát bằng mắt thường chỉ giúp phát hiện nghi vấn ban đầu. Người mua không nên tự kết luận một Giấy chứng nhận là thật hoặc giả nếu chưa có kết quả xác minh của cơ quan có thẩm quyền hoặc kết luận giám định.

Một Giấy chứng nhận có thể cần được kiểm tra kỹ khi xuất hiện một hoặc nhiều dấu hiệu sau đây:

• Thông tin về người sử dụng đất không phù hợp với dữ liệu đăng ký;

• Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ hoặc diện tích đất không thống nhất;

• Số phát hành hoặc số vào sổ cấp Giấy chứng nhận không tồn tại;

• Mã tra cứu hoặc mã QR không thể kiểm tra trên hệ thống;

• Chất liệu giấy khác với mẫu Giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước sử dụng;

• Màu sắc, kích thước, phông chữ hoặc bố cục trình bày có điểm bất thường;

• Họa tiết bảo mật, tem chống giả hoặc dấu chìm không đúng quy cách;

• Con dấu bị nhòe, lệch, sai tên cơ quan hoặc có dấu hiệu in màu;

• Chữ ký không đúng người có thẩm quyền hoặc có dấu hiệu sao chép;

• Nội dung trên giấy có dấu hiệu tẩy xóa, chắp vá hoặc chỉnh sửa;

• Trang bổ sung không thống nhất với phần chính của Giấy chứng nhận;

• Thông tin biến động không phù hợp với lịch sử đăng ký của thửa đất;

• Bản đồ, sơ đồ thửa đất không trùng khớp với hiện trạng thực tế;

• Thời điểm cấp giấy không phù hợp với tên gọi hoặc thẩm quyền của cơ quan cấp.

Bên cạnh đặc điểm của giấy tờ, hành vi của người bán cũng là yếu tố cần được quan sát. Rủi ro thường cao hơn khi người bán:

• Không cho người mua giữ bản sao hoặc chụp đầy đủ các trang;

• Chỉ cung cấp hình ảnh mờ, bị che số hoặc cắt mất thông tin;

• Từ chối xuất trình giấy tờ tùy thân của người đứng tên;

• Không đồng ý gặp trực tiếp người có tên trên Giấy chứng nhận;

• Thúc giục người mua chuyển tiền trong thời gian rất ngắn;

• Yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt nhưng không lập biên nhận;

• Đề nghị chuyển tiền vào tài khoản của người không liên quan;

• Né tránh việc xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai;

• Không đồng ý ký hợp đồng tại Tổ chức hành nghề công chứng;

• Cung cấp thông tin không thống nhất giữa các lần trao đổi;

• Đưa ra lý do bất thường để giải thích việc chưa thể sang tên;

• Hứa hẹn giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhằm thúc đẩy giao dịch;

• Yêu cầu ký giấy nhận nợ hoặc giấy vay tiền thay cho hợp đồng đặt cọc;

• Sau khi nhận tiền thì trì hoãn, cắt liên lạc hoặc thay đổi nơi cư trú.

Các dấu hiệu này không phải căn cứ duy nhất để xác định có hành vi phạm tội. Tuy nhiên, chúng cho thấy người mua cần ngừng giao dịch và tiến hành xác minh trước khi phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính.

Việc xác định Giấy chứng nhận thật hay giả cần được thực hiện thông qua một hoặc nhiều biện pháp như:

• Đối chiếu với hồ sơ địa chính;

• Tra cứu thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Yêu cầu cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận xác nhận;

• Kiểm tra lịch sử biến động của thửa đất;

• Đối chiếu với bản đồ địa chính và dữ liệu đo đạc;

• Yêu cầu trưng cầu hoặc thực hiện giám định theo quy định;

• Thu thập hồ sơ cấp giấy, hồ sơ sang tên và tài liệu lưu trữ.

Chỉ kết luận của cơ quan có thẩm quyền hoặc kết quả giám định hợp pháp mới có giá trị xác định tính thật, giả của Giấy chứng nhận trong quá trình giải quyết vụ việc.

Các biện pháp cần thực hiện ngay khi phát hiện dấu hiệu giả mạo

Dừng toàn bộ việc thanh toán

Người mua cần ngừng giao thêm tiền đặt cọc, tiền mua đất, phí môi giới hoặc bất kỳ khoản tiền nào do bên bán yêu cầu. Việc dừng thanh toán phải được thực hiện ngay cả khi bên bán cam kết sẽ đổi giấy, bổ sung hồ sơ hoặc hoàn thiện thủ tục trong thời gian ngắn.

Người mua cũng không nên ký thêm:

• Giấy nhận nợ;

• Hợp đồng vay tiền;

• Phụ lục điều chỉnh mục đích giao tiền;

• Biên bản tự nguyện thanh toán;

• Giấy xác nhận đã nhận đủ đất;

• Thỏa thuận thay thế hợp đồng đặt cọc;

• Văn bản từ bỏ quyền khiếu nại hoặc khởi kiện;

• Biên bản xác nhận tiền đã giao là khoản vay cá nhân.

Những tài liệu được ký sau khi phát hiện sự việc có thể bị sử dụng để thay đổi bản chất giao dịch, che giấu mục đích nhận tiền ban đầu hoặc gây khó khăn cho việc chứng minh hành vi gian dối.

Yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ và giải trình

Người mua nên gửi yêu cầu bằng văn bản, tin nhắn, email hoặc hình thức có thể lưu trữ để đề nghị bên bán cung cấp:

• Bản gốc Giấy chứng nhận;

• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;

• Quyết định cấp đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

• Tài liệu về nguồn gốc sử dụng đất;

• Hợp đồng nhận chuyển nhượng trước đó;

• Hồ sơ khai nhận hoặc phân chia di sản;

• Văn bản ủy quyền;

• Giấy tờ nhân thân của người đứng tên;

• Tài liệu xác nhận tình trạng hôn nhân;

• Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính;

• Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính;

• Hồ sơ đăng ký biến động;

• Các tài liệu chứng minh quyền hợp pháp đối với thửa đất.

Nếu thông tin giữa Giấy chứng nhận và hồ sơ khác có sự mâu thuẫn, người mua cần yêu cầu bên bán giải thích cụ thể. Nội dung giải trình phải được lưu giữ vì có thể trở thành chứng cứ thể hiện nhận thức, thái độ và cách thức xử lý của bên bán.

Xác minh tại cơ quan có thẩm quyền

Người mua cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản để kiểm tra thông tin. Nội dung cần xác minh có thể bao gồm:

• Thửa đất có tồn tại trên hồ sơ địa chính hay không;

• Người đứng tên trên Giấy chứng nhận có đúng hay không;

• Giấy chứng nhận có được cơ quan có thẩm quyền cấp hay không;

• Số phát hành và số vào sổ có tồn tại hay không;

• Thửa đất đã được chuyển nhượng cho người khác chưa;

• Đất có đang bị thế chấp hay không;

• Đất có đang bị kê biên để thi hành án hay không;

• Có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi đất hay không;

• Có tranh chấp được ghi nhận tại cơ quan có thẩm quyền hay không;

• Có biện pháp ngăn chặn giao dịch hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không;

• Thông tin diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng có chính xác hay không.

Người mua nên ưu tiên hình thức xác minh có văn bản trả lời hoặc tài liệu xác nhận. Kết quả trao đổi bằng lời nói chỉ có giá trị tham khảo và có thể khó sử dụng khi tố giác hoặc khởi kiện.

Bảo quản đầy đủ chứng cứ

Tất cả tài liệu liên quan đến quá trình giao dịch cần được giữ nguyên trạng. Người mua không nên tự ý sửa chữa, ghi chú trực tiếp hoặc làm thay đổi giấy tờ nghi giả.

Các tài liệu quan trọng gồm:

• Bản gốc hoặc bản sao Giấy chứng nhận nghi giả;

• Hợp đồng đặt cọc;

• Hợp đồng chuyển nhượng;

• Giấy biên nhận tiền;

• Sao kê tài khoản ngân hàng;

• Lệnh chuyển tiền;

• Nội dung chuyển khoản;

• Tin nhắn qua điện thoại hoặc ứng dụng;

• Thư điện tử;

• File ghi âm hợp pháp;

• Hình ảnh tại thời điểm giao dịch;

• Video camera;

• Thông tin người môi giới;

• Giấy hẹn công chứng;

• Phiếu yêu cầu công chứng;

• Văn bản từ chối công chứng hoặc sang tên;

• Kết quả xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai;

• Danh thiếp, số điện thoại, địa chỉ và tài khoản mạng xã hội của bên bán.

Dữ liệu điện tử cần được sao lưu trên nhiều thiết bị hoặc phương tiện lưu trữ. Người mua nên giữ nguyên nội dung gốc, đồng thời lập bản in hoặc bản sao để sử dụng khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Lập vi bằng khi cần ghi nhận sự kiện

Vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận:

• Việc giao nhận giấy tờ;

• Nội dung trao đổi giữa các bên;

• Bên bán thừa nhận đã nhận tiền;

• Bên bán cam kết hoàn trả;

• Việc bên bán không đến làm việc theo lịch hẹn;

• Tình trạng người bán né tránh hoặc từ chối cung cấp hồ sơ;

• Hiện trạng địa chỉ giao dịch;

• Nội dung hiển thị trên trang thông tin hoặc tài khoản mạng xã hội;

• Việc giao thông báo yêu cầu hoàn trả tiền.

Vi bằng không thay thế kết luận giám định và cũng không tự xác định Giấy chứng nhận là giả. Tuy nhiên, đây có thể là nguồn chứng cứ hỗ trợ chứng minh diễn biến thực tế của vụ việc.

Khi nghi ngờ Giấy chứng nhận giả mạo, người mua phải dừng thanh toán, bảo toàn chứng cứ

Phân biệt tranh chấp dân sự với vụ việc có dấu hiệu hình sự

Giấy chứng nhận giả không đồng nghĩa trong mọi trường hợp người bán đều phạm tội. Để xem xét trách nhiệm hình sự, cơ quan có thẩm quyền phải đánh giá nhận thức, mục đích, thủ đoạn và ý chí chiếm đoạt của người thực hiện hành vi.

Trường hợp chủ yếu được giải quyết theo hướng dân sự

Vụ việc có thể mang tính chất dân sự khi:

• Bên bán không biết Giấy chứng nhận là giả;

• Giấy chứng nhận bị người khác tráo đổi;

• Người bán cũng là người bị lừa trong một giao dịch trước đó;

• Chưa có căn cứ chứng minh ý định chiếm đoạt;

• Bên bán vẫn hợp tác xác minh và hoàn trả tiền;

• Giao dịch không thể thực hiện do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng;

• Các bên tranh chấp về hiệu lực hợp đồng hoặc nghĩa vụ hoàn trả;

• Hành vi gian dối chưa được chứng minh bằng tài liệu, dữ liệu hoặc lời khai phù hợp.

Trong trường hợp này, người mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án:

• Tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu;

• Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;

• Buộc bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận;

• Yêu cầu trả lãi do chậm hoàn trả;

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại;

• Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo toàn tài sản.

Trường hợp có dấu hiệu tội phạm

Vụ việc có thể được xem xét theo hướng hình sự khi có căn cứ cho thấy bên bán:

• Biết rõ Giấy chứng nhận là giả;

• Biết mình không phải chủ sử dụng đất nhưng vẫn giao dịch;

• Chủ động làm giả hoặc thuê người làm giả giấy tờ;

• Giả mạo người đứng tên trên Giấy chứng nhận;

• Sử dụng giấy tờ giả để tạo lòng tin;

• Cố ý đưa ra thông tin sai sự thật;

• Nhận tiền rồi bỏ trốn;

• Cắt đứt toàn bộ liên lạc sau khi nhận tiền;

• Chuyển tiền sang nhiều tài khoản nhằm che giấu dòng tiền;

• Tẩu tán tài sản;

• Thực hiện cùng phương thức đối với nhiều người;

• Sử dụng môi giới, người đóng giả hoặc địa chỉ giả;

• Có ý định chiếm đoạt ngay từ trước hoặc tại thời điểm nhận tiền.

Yếu tố quan trọng không chỉ là việc giao dịch không thành công mà còn là thủ đoạn gian dối được sử dụng để làm cho người mua tin tưởng và giao tài sản.

Trách nhiệm hình sự đối với hành vi sử dụng Giấy chứng nhận giả để chiếm đoạt tiền

Trường hợp người bán cố ý dùng Giấy chứng nhận giả để làm cho người mua tin rằng mình có quyền chuyển nhượng, từ đó giao tiền và bị chiếm đoạt, hành vi có thể bị xem xét về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi đáp ứng đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm.

Căn cứ Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, hành vi cố ý sử dụng Giấy chứng nhận giả mạo để chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng có thể bị áp dụng một trong các hình phạt sau:

• Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm; hoặc

• Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Đối với tài sản có giá trị lớn hơn hoặc hành vi có thêm tình tiết định khung, mức hình phạt sẽ được xác định theo khoản tương ứng của Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Ngoài hành vi chiếm đoạt tài sản, người làm giả hoặc sử dụng Giấy chứng nhận giả để thực hiện hành vi trái pháp luật còn có thể bị xem xét về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Theo Khoản 1 Điều 341 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, người phạm tội có thể bị:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;

• Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm; hoặc

• Phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

Việc xác định người vi phạm bị xử lý về một hay nhiều tội danh phụ thuộc vào hành vi cụ thể, mục đích sử dụng tài liệu giả, hậu quả xảy ra và kết quả điều tra của cơ quan có thẩm quyền.

Người mua không nên tự khẳng định bên bán phạm tội chỉ dựa trên việc Giấy chứng nhận bị xác định là giả. Đơn tố giác cần tập trung trình bày sự việc, chứng cứ và dấu hiệu bất thường, đồng thời đề nghị cơ quan điều tra xác minh theo thẩm quyền.

Trình tự tố giác hành vi lừa đảo trong giao dịch đất đai

Xác định nơi tiếp nhận tố giác

Theo Khoản 2 Điều 145 và Điều 146 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015, cá nhân có thể gửi đơn hoặc trực tiếp tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm đến:

• Cơ quan Cảnh sát điều tra có thẩm quyền;

• Viện kiểm sát nhân dân;

• Cơ quan, tổ chức khác có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm theo quy định của pháp luật.

Đơn có thể được gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra tại nơi xảy ra việc giao nhận tiền, nơi có bất động sản, nơi người bán cư trú hoặc nơi phát hiện hành vi có dấu hiệu tội phạm.

Người tố giác có thể đồng thời gửi bản sao đơn đến Viện kiểm sát nhân dân có thẩm quyền để theo dõi quá trình tiếp nhận và giải quyết nguồn tin.

Trình bày nội dung tố giác theo trình tự thời gian

Đơn tố giác cần thể hiện rõ:

• Thông tin của người tố giác;

• Thông tin của người bị tố giác;

• Thông tin người môi giới và người liên quan;

• Thời điểm biết đến bất động sản;

• Cách thức bên bán giới thiệu thửa đất;

• Nội dung thông tin mà bên bán cung cấp;

• Quá trình kiểm tra Giấy chứng nhận;

• Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng;

• Số tiền đã giao;

• Phương thức giao tiền;

• Tài khoản hoặc người nhận tiền;

• Thời điểm phát hiện Giấy chứng nhận có dấu hiệu giả;

• Kết quả xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai;

• Hành vi của bên bán sau khi nhận tiền;

• Dấu hiệu bỏ trốn, né tránh hoặc tẩu tán tài sản;

• Yêu cầu xác minh hành vi lừa đảo;

• Yêu cầu xem xét hành vi sử dụng tài liệu giả;

• Yêu cầu thu hồi và hoàn trả tài sản bị chiếm đoạt.

Nội dung nên được trình bày khách quan, theo thứ tự thời gian và có tài liệu kèm theo. Người tố giác cần tránh sử dụng những nhận định không có chứng cứ hoặc tự suy đoán về tội danh.

Chuẩn bị hồ sơ tố giác

Hồ sơ có thể gồm:

• Đơn tố giác tội phạm;

• Giấy chứng nhận nghi giả;

• Bản sao hoặc hình ảnh thể hiện việc giao nhận Giấy chứng nhận;

• Hợp đồng đặt cọc;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Phụ lục hợp đồng;

• Giấy biên nhận tiền;

• Sao kê ngân hàng;

• Chứng từ chuyển khoản;

• Nội dung tin nhắn;

• Email trao đổi;

• File ghi âm hợp pháp;

• Hình ảnh, video hoặc dữ liệu camera;

• Vi bằng;

• Thông tin nhân thân của bên bán;

• Số điện thoại, địa chỉ và tài khoản mạng xã hội;

• Thông tin tài khoản ngân hàng nhận tiền;

• Tài liệu về người môi giới;

• Giấy hẹn công chứng;

• Văn bản từ chối công chứng;

• Văn bản từ chối đăng ký sang tên;

• Kết quả xác minh của Văn phòng đăng ký đất đai;

• Văn bản của cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận;

• Kết quả giám định nếu đã được thực hiện;

• Tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế;

• Danh mục toàn bộ tài liệu nộp kèm.

Người tố giác nên giữ lại bản gốc và chỉ giao nộp khi có yêu cầu hợp lệ. Khi nộp hồ sơ, cần đề nghị cấp giấy tiếp nhận hoặc giấy biên nhận có ghi rõ số lượng tài liệu đã giao.

Khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối

Trong trường hợp chưa đủ căn cứ xác định trách nhiệm hình sự hoặc người mua cần chủ động yêu cầu hoàn trả tiền, phương án khởi kiện dân sự có thể được thực hiện.

Trọng tâm của vụ án không chỉ nằm ở việc Giấy chứng nhận là giả mà còn ở hành vi cung cấp thông tin không đúng sự thật hoặc che giấu sự thật làm cho người mua hiểu sai về:

• Người có quyền sử dụng đất;

• Quyền chuyển nhượng;

• Tình trạng pháp lý của bất động sản;

• Nguồn gốc đất;

• Tình trạng thế chấp;

• Tình trạng tranh chấp;

• Khả năng công chứng;

• Khả năng đăng ký sang tên;

• Đối tượng thực tế của giao dịch.

Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó các chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện và mục đích, nội dung của giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu bên bán cố ý sử dụng giấy tờ giả hoặc cung cấp thông tin sai lệch làm cho bên mua hiểu không đúng về giao dịch, điều kiện tự nguyện có thể không được bảo đảm.

Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Khi có đủ chứng cứ chứng minh việc bị lừa dối, người mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối là 02 năm kể từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Người mua nên khởi kiện sớm sau khi có kết quả xác minh. Việc chậm thực hiện có thể dẫn đến:

• Tranh chấp về thời điểm bắt đầu tính thời hiệu;

• Khó thu thập chứng cứ;

• Bên bán thay đổi nơi cư trú;

• Tài khoản bị rút hết tiền;

• Tài sản khác bị chuyển nhượng;

• Người liên quan không còn hợp tác;

• Dữ liệu điện tử bị xóa;

• Hồ sơ camera hết thời hạn lưu trữ.

Những yêu cầu có thể đề nghị Tòa án giải quyết

Tùy thuộc vào nội dung giao dịch và thiệt hại thực tế, người mua có thể yêu cầu:

• Tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu;

• Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;

• Tuyên bố các phụ lục hoặc thỏa thuận liên quan vô hiệu;

• Buộc bên chuyển nhượng hoàn trả toàn bộ tiền đã nhận;

• Buộc người có liên quan hoàn trả khoản tiền đã nhận không có căn cứ;

• Yêu cầu thanh toán lãi do chậm hoàn trả;

• Yêu cầu bồi thường chi phí công chứng;

• Yêu cầu bồi thường phí môi giới;

• Yêu cầu bồi thường chi phí xác minh;

• Yêu cầu bồi thường chi phí đi lại;

• Yêu cầu bồi thường chi phí lập vi bằng;

• Yêu cầu bồi thường các thiệt hại thực tế khác;

• Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Mỗi khoản thiệt hại phải được chứng minh bằng chứng từ, tài liệu hoặc căn cứ hợp lý. Tòa án chỉ xem xét khoản bồi thường có mối liên hệ với hành vi vi phạm và thiệt hại thực tế.

Tùy vào dấu hiệu gian dối và mục đích chiếm đoạt, vụ việc có thể được giải quyết  

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo đó:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

• Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu;

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;

• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó;

• Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường;

• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan.

Nếu người bán không phải là người sử dụng đất hợp pháp, người mua thông thường không thể yêu cầu giao thửa đất cho mình. Quyền sử dụng đất thuộc về chủ thể hợp pháp và không thể được chuyển giao chỉ dựa trên một Giấy chứng nhận giả.

Trong trường hợp này, hướng xử lý thực tế là yêu cầu:

• Hoàn trả tiền đặt cọc;

• Hoàn trả tiền mua đất;

• Thanh toán tiền lãi;

• Bồi thường thiệt hại;

• Xử lý tiền hoặc tài sản đã bị chiếm đoạt;

• Áp dụng biện pháp ngăn chặn việc tẩu tán tài sản.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết giao dịch đất sử dụng giấy tờ giả

Các vụ việc liên quan Giấy chứng nhận giả thường có sự đan xen giữa quan hệ hợp đồng, trách nhiệm bồi thường, dấu hiệu tội phạm và yêu cầu truy tìm tài sản. Việc đánh giá không chính xác có thể khiến người mua lựa chọn sai cơ quan, thiếu chứng cứ hoặc chậm áp dụng biện pháp bảo toàn.

Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ giao dịch;

• Rà soát hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng;

• Phân tích chứng từ thanh toán và dòng tiền;

• Hướng dẫn xác minh thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai;

• Đánh giá dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản;

• Đánh giá hành vi làm giả hoặc sử dụng tài liệu giả;

• Hướng dẫn bảo quản Giấy chứng nhận nghi giả;

• Tư vấn lập vi bằng;

• Hướng dẫn sao lưu tin nhắn, email và ghi âm hợp pháp;

• Soạn thảo đơn tố giác tội phạm;

• Chuẩn bị danh mục tài liệu kèm theo;

• Đại diện làm việc với Cơ quan Cảnh sát điều tra;

• Làm việc với Viện kiểm sát nhân dân;

• Soạn đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu;

• Yêu cầu hoàn trả tiền và thanh toán lãi;

• Xác định các khoản thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường;

• Chuẩn bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

• Làm việc với Tổ chức hành nghề công chứng;

• Yêu cầu bảo toàn hồ sơ công chứng và dữ liệu camera;

• Làm rõ vai trò của người môi giới;

• Tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp;

• Theo dõi quá trình giải quyết và thi hành án.

Việc xử lý khi mua đất bằng Giấy chứng nhận giả cần được triển khai theo trình tự: dừng thanh toán, xác minh giấy tờ, bảo toàn chứng cứ, đánh giá dấu hiệu gian dối, lựa chọn khởi kiện dân sự hoặc tố giác hình sự và áp dụng biện pháp ngăn chặn tẩu tán tài sản khi có căn cứ. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Hướng dẫn chi tiết quy trình xử lý khi mua đất dính sổ giả

>>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường thuộc về ai khi giấy tờ giả mạo được công chứng?